Logement indécent ou insalubre : les droits du locataire

Humidité persistante, chauffage absent, installation électrique dangereuse : un logement peut rester loué des années dans cet état. Pourtant, la loi impose un standard minimal, et plusieurs leviers existent. Un avocat fait le point sur votre situation en 20 minutes sur Avocat20min.fr.

Logement indécent : les critères précis

Le décret du 30 janvier 2002 définit la décence. Un logement indécent est celui qui manque à l'un de ces critères, et le bailleur ne peut pas le louer en l'état.

• La surface : au moins 9 m² habitables et 2,20 m sous plafond, ou 20 m³ de volume.
• La sécurité physique : garde-corps, escaliers sûrs, installations d'électricité et de gaz conformes.
• La santé des occupants : absence d'infiltrations, de moisissures, de plomb accessible et d'amiante dégradée.
• Les équipements : chauffage, eau potable, évacuation des eaux usées, cuisine et sanitaires.
• L'absence de nuisibles, punaises de lit comprises depuis la loi du 23 novembre 2018.
• La performance énergétique, avec un seuil de consommation à ne pas dépasser.

Ce dernier critère a beaucoup évolué. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique est indécent, donc impropre à la location. Les classes F suivront le 1er janvier 2028, les classes E le 1er janvier 2034.

Indécence, insalubrité, péril : trois régimes différents

Situation	Qui constate	Conséquence principale
Logement indécent	Le juge, sur demande du locataire	Travaux, réduction du loyer
Insalubrité	Arrêté du préfet ou du maire	Suspension du loyer, relogement
Péril	Arrêté de mise en sécurité	Évacuation, travaux d'office

L'indécence relève du contrat de location, tandis que l'insalubrité et le péril relèvent de la police administrative. Les deux voies se cumulent d'ailleurs sans difficulté.

Depuis l'ordonnance du 16 septembre 2020, ces polices sont regroupées sous la sécurité et la salubrité des immeubles. Un arrêté suspend le loyer dès le premier jour du mois qui suit sa notification, et il oblige le bailleur à héberger ou reloger les occupants.

Les démarches, dans l'ordre

Commencez toujours par un courrier recommandé demandant les travaux, avec un délai raisonnable. Joignez des photographies datées et, si possible, un constat de commissaire de justice.

Sans réponse, activez ces trois leviers :

• La mairie, par son service communal d'hygiène et de santé, ou l'agence régionale de santé. Un inspecteur visite les lieux et peut déclencher un arrêté.
• La CAF, qui conserve l'allocation logement au lieu de la verser au bailleur tant que le logement indécent n'est pas remis en état.
• La commission départementale de conciliation, gratuite, qui réunit les deux parties sous deux mois.

L'agence départementale d'information sur le logement vous accompagne gratuitement dans ces démarches. Son avis écrit pèse souvent dans la discussion.

Ce que le juge peut ordonner

Le juge des contentieux de la protection tranche en dernier ressort. Saisi par requête, sans avocat obligatoire, il dispose de pouvoirs étendus face à un logement indécent :

• Ordonner les travaux, sous astreinte par jour de retard.
• Réduire le loyer à proportion de la gêne, parfois de moitié.
• Suspendre le loyer ou autoriser sa consignation jusqu'à l'exécution des travaux.
• Allouer des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi.
• Résilier le bail aux torts du bailleur, sans préavis à la charge du locataire.

Une règle mérite d'être répétée : ne cessez jamais de payer le loyer de votre propre initiative. Ce geste vous expose à une procédure d'expulsion, même si le logement est en mauvais état. La consignation, elle, se demande au juge.

Les sanctions qui pèsent sur le bailleur

Un propriétaire qui loue un logement indécent perd d'abord le bénéfice des aides au logement. Il s'expose ensuite à des amendes administratives pouvant atteindre 15 000 € dans les communes qui ont instauré un permis de louer.

Les marchands de sommeil encourent des peines bien plus lourdes : jusqu'à cinq ans d'emprisonnement et 150 000 € d'amende, avec confiscation possible du bien et interdiction d'acheter d'autres logements.

Enfin, le bailleur ne peut pas donner congé pour échapper à ses obligations. Un congé délivré dans ces circonstances se conteste devant le juge.

Le locataire a aussi des obligations

L'entretien courant reste à sa charge, comme le remplacement des joints, le ramonage ou l'aération quotidienne. Un bailleur oppose souvent ces manquements pour expliquer l'humidité.

Un constat contradictoire ou une expertise départage. Le juge distingue ensuite la cause structurelle, qui incombe au propriétaire, du défaut d'usage. Cette distinction commande aussi la retenue sur le dépôt de garantie à la sortie.

Il doit enfin jouir des lieux paisiblement. Un locataire bruyant s'expose à des démarches du bailleur, voire à la résiliation de son bail.

Quand consulter un avocat

Un avocat qualifie la situation, choisit entre la voie administrative et la voie judiciaire, et chiffre la réduction de loyer. Il agit vite quand la santé des occupants est en jeu. Un avocat en droit immobilier répond en 20 minutes. Les critères officiels figurent sur service-public.gouv.fr.