Dépôt de garantie non restitué : délais, pénalité et recours

Les clés sont rendues, l'appartement est vide, et l'argent ne revient pas. Ce litige arrive en tête des contentieux locatifs français, alors que la loi donne au locataire des armes simples. Un avocat fait le point sur votre dossier en 20 minutes sur Avocat20min.fr.

Dépôt de garantie : montant et délai de restitution

La loi du 6 juillet 1989 plafonne la somme versée à l'entrée : un mois de loyer hors charges pour une location vide, deux mois pour un meublé. Rien ne peut être demandé en plus, et le terme juridique reste « dépôt de garantie », non « caution ».

Le délai de restitution dépend ensuite de l'état des lieux de sortie.

Situation	Délai de restitution
État des lieux de sortie conforme à celui d'entrée	1 mois
Différences constatées, même minimes	2 mois
Logement en copropriété, régularisation des charges	20 % retenus jusqu'à l'arrêté annuel des comptes

Le délai court à compter de la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée. Pensez donc à faire dater cette remise, car elle déclenche tout le reste.

Attention : communiquez votre nouvelle adresse au bailleur. Sans elle, la pénalité de retard ne s'applique pas.

Les retenues que le bailleur peut opérer

Le bailleur ne conserve que ce qu'il justifie. Il doit produire des pièces, et non une simple estimation : devis, factures, lettre de réclamation des charges ou décompte de régularisation.

Trois motifs tiennent devant un juge :

• Les dégradations imputables au locataire, à condition qu'elles figurent dans l'état des lieux de sortie et pas dans celui d'entrée.
• Les loyers et charges impayés, y compris le solde de régularisation.
• Les réparations locatives non effectuées, listées par le décret du 26 août 1987.

En revanche, l'usure normale ne se facture jamais. Une moquette de dix ans, une peinture ternie ou un joint de silicone noirci relèvent de la vétusté. Beaucoup de baux annexent d'ailleurs une grille de vétusté, qui applique un abattement selon l'ancienneté.

Sans état des lieux d'entrée, le locataire est réputé avoir reçu le logement en bon état. Le bailleur ne peut alors presque rien retenir sur le dépôt de garantie.

La pénalité de 10 % par mois de retard

Passé le délai, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges, pour chaque mois de retard commencé. Cette majoration s'applique de plein droit, sans mise en demeure préalable.

Prenons un loyer de 800 € et un dépôt de garantie de 800 € rendu avec quatre mois de retard. La pénalité atteint 4 × 80 €, soit 320 €, qui s'ajoutent au remboursement.

Elle tombe seulement dans deux cas : lorsque le locataire n'a pas communiqué sa nouvelle adresse, et lorsque le retard vient de son propre fait.

La marche à suivre, étape par étape

Étape	Ce que vous faites	Coût
Mise en demeure	Lettre recommandée rappelant le délai et la pénalité	Prix du recommandé
Commission départementale de conciliation	Saisine par courrier, réponse sous 2 mois	Gratuit
Juge des contentieux de la protection	Requête au tribunal judiciaire	Gratuit, sans avocat obligatoire

La commission départementale de conciliation siège dans chaque préfecture. Elle réunit bailleurs et locataires, et son avis débloque une large part des dossiers sans procès.

Pour les litiges inférieurs à 5 000 €, une tentative de résolution amiable reste d'ailleurs obligatoire avant la saisine du juge. La conciliation coche précisément cette case.

Enfin, l'action se prescrit par trois ans. Ne laissez donc pas traîner un dépôt de garantie non restitué au-delà de ce délai.

Les pièces qui font gagner le dossier

Un juge tranche sur des documents, pas sur des impressions. Réunissez systématiquement :

• Les deux états des lieux, d'entrée et de sortie, signés.
• Des photographies datées prises le jour de la sortie.
• Le bail et les quittances de loyer.
• La preuve de la remise des clés et de la communication de votre adresse.
• Les échanges écrits avec le bailleur ou l'agence.

L'agence immobilière n'écarte pas la responsabilité du propriétaire. Adressez donc votre mise en demeure aux deux, pour éviter toute discussion sur le destinataire.

Quand consulter un avocat

Un avocat vérifie la validité des retenues, chiffre la pénalité et rédige la requête. Il devient utile dès que le bailleur oppose des travaux importants ou réclame en retour des impayés. Un avocat en droit immobilier répond en 20 minutes. Un congé délivré par le bailleur ou un logement indécent se traitent d'ailleurs souvent dans le même dossier. Les règles figurent sur service-public.gouv.fr.