Congé du bailleur : vente, reprise, délais et contestation

Recevoir une lettre de congé bouleverse une organisation familiale entière. Pourtant, un propriétaire ne met pas fin au bail quand il veut, ni comme il veut. Un avocat fait le point sur votre situation en 20 minutes sur Avocat20min.fr.

Congé du bailleur : trois motifs, et aucun autre

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ferme la liste. Le propriétaire d'un logement loué vide ne peut donner congé que pour l'un de ces trois motifs :

• La vente du logement, qui ouvre au locataire un droit de préemption.
• La reprise pour habiter, au profit du bailleur, de son conjoint, partenaire, concubin notoire, ascendants ou descendants.
• Un motif légitime et sérieux, comme des impayés répétés ou des troubles de voisinage établis.

Aucun autre motif ne tient. Un bailleur qui veut simplement augmenter le loyer ou changer de locataire délivre donc un congé irrégulier, et le bail se poursuit.

Le congé prend effet à l'échéance du bail, jamais en cours de contrat. Le locataire, lui, part quand il veut, avec un préavis d'un ou trois mois selon la zone.

Les délais et la forme

Type de location	Préavis du bailleur
Logement vide	6 mois avant l'échéance du bail
Logement meublé	3 mois avant l'échéance du bail
Bail mobilité	Aucun congé possible, durée fixée d'avance

Le congé du bailleur se délivre par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice, ou en main propre contre récépissé. Un simple courriel ne vaut rien.

Le délai se compte à partir de la réception, et non de l'envoi. Une lettre présentée trop tard reporte donc le congé à l'échéance suivante, soit trois ans de plus en général.

Le contenu compte tout autant : le motif doit être indiqué, le bénéficiaire de la reprise nommé avec son lien de parenté, et la notice d'information officielle annexée depuis 2018.

Congé pour vente : le droit de préemption

Le congé du bailleur donné pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire. Il indique le prix et les conditions, et l'offre reste valable pendant les deux premiers mois du préavis.

Situation	Délai accordé
Acceptation de l'offre	2 premiers mois du préavis
Signature après acceptation	2 mois, ou 4 mois en cas de prêt
Vente ultérieure à prix inférieur	Nouvelle offre obligatoire au locataire

Si le bailleur vend finalement moins cher à un tiers, il doit d'abord proposer ce nouveau prix au locataire, par l'intermédiaire du notaire. Cette seconde offre s'impose sous peine de nullité de la vente.

À noter : la vente d'un logement occupé reste possible sans congé. L'acquéreur reprend alors le bail en cours, aux mêmes conditions.

La protection des locataires âgés

L'article 15 III limite le congé du bailleur face à un locataire de plus de 65 ans dont les ressources annuelles restent inférieures à un plafond fixé chaque année. Le bailleur ne peut alors lui donner congé sans lui proposer un relogement correspondant à ses besoins, dans le même secteur.

Cette protection tombe toutefois si le bailleur a lui-même plus de 65 ans à la date de l'échéance, ou si ses ressources sont inférieures au même plafond. L'âge s'apprécie à la date d'effet du congé.

Contester un congé du bailleur

Un congé irrégulier est nul, et le bail se poursuit comme si de rien n'était. Les motifs de contestation les plus fréquents sont :

• Le délai trop court, compté depuis la réception.
• L'absence de motif ou un motif imprécis.
• Le bénéficiaire de la reprise non nommé, ou hors du cercle familial autorisé.
• Le prix de vente manifestement surévalué, qui vide le droit de préemption de son sens.
• La notice d'information manquante.

Ne quittez pas les lieux avant d'avoir fait vérifier l'acte. Saisissez la commission départementale de conciliation, gratuite, puis le juge des contentieux de la protection.

Le congé frauduleux est par ailleurs sanctionné pénalement : jusqu'à 6 000 € d'amende pour une personne physique et 30 000 € pour une société. Un bailleur qui reprend puis remet aussitôt le bien en location s'expose à cette sanction, ainsi qu'à des dommages et intérêts.

Après le congé : ce qui vous reste à faire

Un congé du bailleur régulier ne dispense pas de payer le loyer pendant le préavis. En revanche, vous pouvez partir avant son terme et ne réglez alors que le temps d'occupation effectif.

Organisez l'état des lieux de sortie avec soin, car il conditionne la restitution du dépôt de garantie. Demandez aussi par écrit la régularisation des charges.

Quand consulter un avocat

Un avocat vérifie la régularité du congé, ligne à ligne, et calcule le délai exact. Il négocie également une indemnité de départ quand le bailleur veut aller vite. Un avocat en droit immobilier répond en 20 minutes. Une procédure d'expulsion obéit d'ailleurs à des règles distinctes. Le détail figure sur service-public.gouv.fr.