Mon frère vit dans la maison des parents décédés : que faire ?

Vos parents sont décédés, et votre frère occupe seul leur maison. Il ne paie rien, refuse de vendre et ne répond plus. La loi ne vous laisse pas sans solution : la maison des parents décédés appartient à tous les héritiers, pas seulement à celui qui y dort. Un avocat fait le point sur votre situation en 20 minutes sur Avocat20min.fr.

Cet article explique ce que votre frère peut faire, ce qu'il vous doit, et comment sortir du blocage, à l'amiable d'abord, devant le juge ensuite.

Les premiers réflexes

Avant toute démarche, posez les bases. Elles serviront quelle que soit la suite.

• Contactez le notaire chargé de la succession. Il établit l'acte de notoriété, la liste des héritiers et l'inventaire. Sans notaire, rien ne bouge.
• Écrivez à votre frère, calmement, par lettre recommandée avec accusé de réception. Demandez-lui ses intentions pour la maison des parents décédés : racheter, vendre ou payer une indemnité.
• Gardez une trace de tout : courriers, messages, dates d'installation, factures payées pour la maison.
• Ne changez pas les serrures et n'entrez pas de force. Vous êtes copropriétaire, mais lui aussi.

La lettre recommandée compte plus qu'il n'y paraît. Elle date votre demande et peut servir de point de départ à la réclamation d'une indemnité.

Ce que la loi permet à votre frère

Tant que le partage n'a pas eu lieu, les héritiers sont en indivision. Chacun détient une part de l'ensemble, sans propriété exclusive sur une pièce ou un objet.

L'article 815-9 du Code civil pose la règle. Chaque indivisaire peut user des biens indivis, donc de la maison des parents décédés, conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec les droits des autres. Votre frère peut donc habiter la maison des parents décédés, mais pas vous en exclure. Selon service-public, l'usage exclusif d'un bien indivis suppose l'accord des autres héritiers, ou à défaut une autorisation du président du tribunal judiciaire.

En pratique, il ne peut pas vous refuser l'accès, louer la maison sans votre accord, ni la vendre seul. À l'inverse, vous ne pouvez pas le faire expulser comme un occupant sans titre : il occupe un bien dont il est en partie propriétaire.

L'indemnité d'occupation : ce qu'il vous doit

Le même article ajoute une contrepartie. L'indivisaire qui use ou jouit privativement du bien indivis doit, sauf convention contraire, une indemnité. On l'appelle l'indemnité d'occupation.

Trois points pratiques :

• Elle revient à l'indivision, pas directement à vous. La Cour de cassation l'a rappelé le 15 mars 2023 (pourvoi n° 21-15.183). Elle grossit la masse à partager, et chacun en reçoit sa part au partage.
• Elle se calcule sur la valeur locative de la maison des parents décédés. Les juges appliquent souvent une réduction, parce que l'occupation reste précaire. Le montant se discute, ou le juge le fixe.
• Elle se réclame sur cinq ans. L'article 815-10 interdit toute recherche sur les fruits et revenus plus de cinq ans après la date où ils auraient pu être perçus. Chaque mois d'attente peut donc faire perdre un mois d'indemnité.

L'indemnité est due même si la maison n'aurait pas été louée. Elle compense le fait qu'un seul héritier profite du bien. Une exception existe : l'héritier à qui un testament lègue la maison en jouit en principe depuis le décès, sans indemnité.

Une « convention contraire » peut aussi l'écarter. Une habitude familiale ne suffit pas : il faut un accord, de préférence écrit et signé de tous.

Qui paie la taxe foncière et les travaux ?

Les charges de la maison des parents décédés se partagent entre héritiers. Pour la taxe foncière, service-public précise que chaque indivisaire paie une part proportionnelle à ses droits, sans solidarité entre eux. Celui qui règle le tout peut réclamer leur part aux autres.

L'article 815-13 protège aussi celui qui avance l'argent des travaux. L'indivisaire qui a payé des dépenses nécessaires à la conservation du bien, comme une toiture, en tient compte au moment du partage. Gardez donc toutes les factures.

À l'inverse, votre frère occupant supporte les frais d'usage courant, comme l'eau, l'électricité ou l'entretien ordinaire. Les comptes se règlent au partage, devant le notaire.

Vendre, louer ou racheter : qui décide ?

La règle de base reste stricte. La vente d'un bien indivis exige l'accord de tous. Plusieurs mécanismes atténuent pourtant ce blocage.

Situation	Règle	Texte
Gestion courante, mise en location d'habitation	Majorité des deux tiers des droits	Art. 815-3 C. civ.
Vente de la maison	Unanimité en principe	Art. 815-3 C. civ.
Vente voulue par les deux tiers	Notaire, trois mois, puis autorisation du tribunal judiciaire	Art. 815-5-1 C. civ.
Vente urgente dans l'intérêt commun	Autorisation du juge pour un indivisaire seul	Art. 815-6, loi du 7 avril 2026
Sortie définitive	Partage, amiable ou judiciaire	Art. 815 et 840 C. civ.

La vente aux deux tiers

Les héritiers qui détiennent au moins les deux tiers des droits peuvent exprimer devant notaire leur intention de vendre. Le notaire le signifie aux autres. Sans réponse ou en cas de refus dans les trois mois, le tribunal judiciaire peut autoriser la vente, si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres. La vente se fait alors aux enchères.

Avec trois enfants à parts égales, deux suffisent. Avec deux enfants seulement, ce seuil n'est pas atteint : il faut passer par le partage.

Le rachat des parts

Souvent, la solution la plus simple reste le rachat. Votre frère vous verse la valeur de votre part, une soulte, et garde la maison des parents décédés. Un acte notarié constate l'opération.

Votre frère peut aussi demander au juge l'attribution préférentielle du logement, s'il y avait sa résidence au moment du décès (article 831-2). Il doit alors payer la soulte, éventuellement avec des délais.

La loi du 7 avril 2026 sur l'indivision

La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, publiée au Journal officiel le 8 avril, vise à simplifier la sortie de l'indivision. Elle ne supprime pas l'unanimité, et le seuil des deux tiers de l'article 815-5-1 reste en place.

Elle apporte toutefois trois changements utiles :

• La vente urgente. Un indivisaire peut obtenir du juge l'autorisation de vendre seul un bien, si l'urgence et l'intérêt commun le justifient. La jurisprudence l'admettait déjà, la loi l'écrit.
• Le juge commis renforcé. Pendant un partage judiciaire, il tranche les contestations et peut ordonner la vente aux enchères. L'ancienne mise en demeure de l'héritier inerte (article 841-1) disparaît.
• Un partage judiciaire élargi, avec une représentation par avocat généralisée. Le décret d'application était attendu pour la fin de 2026, pour une entrée en vigueur annoncée début 2027.

Vérifiez donc, avant d'agir pour la maison des parents décédés, si ce décret a paru. La procédure en dépend.

Le partage judiciaire : la sortie garantie

L'article 815 du Code civil le dit sans détour : nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision. Si votre frère bloque tout, vous pouvez demander le partage au tribunal judiciaire.

La demande doit montrer qu'une tentative de partage amiable a eu lieu. Le juge désigne ensuite un notaire pour établir les comptes : valeur de la maison, indemnité d'occupation, dépenses avancées par chacun. À défaut d'accord, la maison des parents décédés peut être vendue aux enchères.

Cette procédure prend du temps, souvent plus d'une année. Elle coûte aussi plus cher qu'un accord. Elle reste pourtant un levier puissant : face à la perspective d'une vente aux enchères, beaucoup d'héritiers acceptent de négocier.

Les cas particuliers

Certaines situations changent l'analyse :

• Votre frère vivait déjà avec vos parents. Il reste indivisaire comme les autres. Son installation ancienne ne vaut pas convention contraire, sauf accord de tous.
• Un parent survivant habite encore la maison. Le conjoint survivant dispose de droits propres sur le logement. Notre article sur la belle-famille qui réclame l'héritage les détaille.
• Votre frère dégrade la maison des parents décédés ou la sous-loue. Le président du tribunal judiciaire peut prescrire des mesures urgentes, sur le fondement de l'article 815-6.
• Il dissimule des meubles ou des bijoux. Le recel successoral (article 778) le prive de sa part sur les biens cachés.

Les tensions familiales autour d'un logement ne se limitent pas aux successions. Le cas d'un enfant majeur mis dehors par ses parents obéit à d'autres règles.

Les aides gratuites

Vous pouvez agir sans dépenser d'emblée. Le notaire de la succession explique la situation et tente souvent un accord. Un médiateur peut aussi rapprocher la fratrie, avant toute procédure.

Le point-justice propose une première consultation juridique gratuite : composez le 30 39 pour trouver le plus proche. L'aide juridictionnelle peut prendre en charge les frais d'avocat. En 2026, elle est totale pour une personne seule dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas 12 957 €.

Pour les délais fiscaux et la réserve héréditaire, notre guide pour régler une succession donne le calendrier complet.

Ce qu'apporte un avocat

Un avocat chiffre d'abord vos droits : votre part, l'indemnité due depuis le décès, les dépenses à rembourser. Il rédige ensuite la mise en demeure qui interrompt le temps perdu. Il négocie le rachat ou la vente avec votre frère et le notaire.

Si rien ne bouge, il saisit le tribunal judiciaire pour obtenir le partage. Devant ce tribunal, sa présence est en principe obligatoire. Il ne peut pas promettre un résultat, mais il évite qu'une indemnité se perde ou que la maison des parents décédés parte à vil prix. Un avocat en droit des successions répond en 20 minutes.

Les règles de gestion d'un bien indivis figurent sur service-public.gouv.fr.